中古マンションのおすすめ築年数は？　

中古マンションを探していると、つい築年数に目が行ってしまいますよね。
特にリノベーションを前提に考えていると、逆にどのような物件を選べばいいのか迷ってしまうこともあるかと思います。

結論から述べると、中古マンションを選ぶのなら築20~25年程度の物件がおすすめです。
そして、中古マンションを選ぶ際は築年数だけでなく他にも様々なポイントを押さえておきましょう。

この記事では中古マンションの築年数や耐震基準について、さらにはマンションを購入する際に気をつけておくべき注意点などを解説しています。
今まさに中古マンションの購入を検討しているという方は、ぜひ本記事を最後までご一読ください。

おすすめの築年数

マンションを購入する際、できるだけ築年数が浅い物件を選ぶ方が良いのではと考える方も多いのではないでしょうか。
しかし実際はそうではありません。築10年以内のマンションとなると、選択肢が大きく狭まってしまいます。

築年数が浅いマンションは一見すると良さそうに感じるのですが、実は様々なリスクを見逃してしまう危険性も潜んでいるのです。

東日本不動産流通機構(通称レインズ)のレポートによると、成約した物件の平均築年数は22.1年となっています。
そして過去10年間の築年数の推移を見てみると、だんだんと築古マンションの人気が高まっていることも分かります。

これは近年のリノベーションブームによって、成約築年数が徐々に高くなっていると推察できるのです。
また中古マンションの価格は、築20年程度で大体横ばいとなります。築20年以降の建物が、今以上に値崩れする可能性は低いでしょう。

つまり築20年程度のマンションは新築の物件より価格が安いにも関わらず、購入後の価格が下がりにくく資産価値が高いのです。
さらに築20~25年程度の建物であれば、メンテナンス状況を確認することもできます。

メンテナンスがしっかり行われているのかどうか把握することによって、建物自体の寿命を大まかに判断することも可能です。よって中古マンションを購入するのなら、築20~25年程度の物件が最も買い時だといえます。

気になる耐震基準

築年数をチェックする際、ポイントとなるのが耐震基準の違いです。住宅など建物を建てる時には確認申請が必要であり、建築基準法で定められた耐震基準に合致したものでないと建設することができません。

建築基準法自体は1950年に制定されており、そのあと耐震基準は1971年・1981年・2000年に大きな改正が行われています。

特に1981年の建築基準法の改正により、1981年5月31日までに確認申請がされた建物は「旧耐震」、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物を「新耐震」と呼ぶことがあります。
旧耐震の内容についてですが、主に「震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと」という点が基準として考えられていました。

一方で新耐震の方は「中地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」が重要視されています。
なお1971年に行われた建築基準法施行令の改正は、1968年に起きた十勝沖地震を踏まえたものでした。この時は鉄筋コンクリート造の剪断補強基準の強化が図られています。

鉄筋コンクリート造は柱に入る鉄筋のうち、主筋が縦に入って、帯筋は主筋のまわりに巻かれているものです。この帯筋の間隔が30cm以内から10～15cm以内に改正されました。
帯筋を増やすことで主筋を拘束して柱や梁のねばり強さを高め、コンクリートが破断し、建物が倒壊することを防ぐのが目的です。
現行の耐震基準は、1978年の宮城県沖地震を受けて改正が行われたものです。この時の改正では一次設計の｢許容応力度計算｣と二次設計の｢保有水平耐力計算｣の概念が取り入れられました。

ちなみに2000年の建築基準法の改正は木造住宅に関するものであり、たとえば鉄筋コンクリート造のマンションなどの耐震基準は1981年の改正以降大きくは変わっていません。

このように耐震基準の違いによって、建物の構造も様々に変化しています。
一方で旧耐震・新耐震の違いで、実際の被災状況にはあまり差はないという調査結果もあります。つまり建物が新耐震かどうかを気にするよりも、マンションの管理状況の方が大切なのです。

築年数以外にも気をつけるべき点

そこでここからは、中古マンションを購入する際に築年数以外に気をつけるべき点について注目してみましょう。

先述の通り、マンションの管理状態は築年数以上に重要なポイントです。
マンションの劣化が進む原因として、まず適切なタイミングで大規模修繕工事が行われていないことが挙げられます。

ただし、管理状態は実際に建物自体をチェックしてみないとなかなか分かりません。マンションの外壁がひび割れていたり、郵便受けがボロボロと放置されていたりする場合などは、管理がしっかり行き届いていない証拠です。

また下見の際はエントランスなどの目に入りやすい部分より、駐車場やゴミ置き場など建物の裏側にある見えにくい部分も含めて確認することをおすすめします。管理組合の運営状況についても、しっかりチェックしておきましょう。

さらに居住者層を見ておくと、大体どのようなマンションなのか想像がつきやすいです。不動産会社に過去どのような人と契約したかを確認すれば、教えてもらえることもあるかもしれません。
空室率に関しても、一度確認しておくことをおすすめします。たとえば修繕積立金の適切な徴収には、住民が長期間にわたって住み続けることが不可欠です。


そして築年数が古すぎる物件も、あまり良くはありません。物件によっては、住宅ローンの返済期間が制限されることもあります。
住宅ローンの返済期間は、基本的に最長35年です。

しかし金融機関によっては、返済期間の上限を「中古マンションの法定耐用年数（47年）-築年数」としている場合があります。
また借入限度額を制限する金融機関もあります。中古マンションを購入する前に、返済期間や借入上限額を金融機関に確認しておきましょう。

さらに税の優遇制度である「住宅ローン控除」の対象外になってしまうこともあります。
マンションに入居する年が2022年1月以降である場合は、基本的に「年末時点の住宅ローン残高×0.7%」が所得税と住民税から控除されます。

しかし中古マンションを含む既存住宅の場合「昭和57年以降に建築された住宅」または「新耐震基準に適合した住宅」でなければ、住宅ローン控除を受けることができません。

住宅ローンを組むのであれば、検討している中古マンションが住宅ローン控除の要件に当てはまっているのかどうか、一度確認しておいてください。

まとめ

中古マンションを購入するのなら、築20~25年程度の物件を選ぶのがおすすめです。
マンションを探す際は築年数以外にも物件の管理状態や居住者層、空室率などについてもチェックしておくと良いでしょう。

また築年数が古すぎる物件を購入する際には、住宅ローンの返済期限や控除についても確認しておいてください。
逆に耐震基準については、そこまで気にする必要はありません。

以上の内容を参考にして、ぜひ後悔のない物件選びをしてみてはいかがでしょうか？
本記事がマンション選びの際の一助となれば幸いです。